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2020.11.22

一戸建て住宅の価値

こんにちは!
Hands Factoryです。

本日は、「住宅の価値」についてのお話です。
マイホーム購入の選択肢は様々で、新築一戸建て、新築分譲マンション、中古一戸建て+リフォーム/リノベーション、中古分譲マンション+リフォーム/リノベーションなどがあります。

今までは、マイホーム購入の選択肢として、新築やリノベーションのメリットやデメリットなどをご紹介してきましたが、今回は少し視点を変えて「住宅の価値」について説明していきます。
※今回は一戸建て住宅についてのみ触れます。

住宅には耐用年数というものが存在します。
耐用年数とは、「耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数をいう。長期にわたり反復使用に耐える経済的に価値があるものの使用又は所有の価値の減価を、各年度に費用配分していく場合の、計算の基礎となる。 By Wikipedia」
なんのこっちゃ・・・という感じですが、簡単にやや意訳すると、「対象物が価値があると認められている期間」です。

普通自動車・・・6年
軽自動車・・・4年
サーバーとして使用するパソコン・・・5年
それ以外のパソコン・・・4年

など、色々と決まっているわけです。

そして、この耐用年数の仕組みは住宅にも当てはまります。
実際に定められている住宅の耐用年数は、

木造合成樹脂構造・・・22年
木造モルタル造・・・20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・・・47年
れんが造・石造・ブロック造・・・38年

(参照:https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

私たちの暮らす日本で一番多い木造住宅の耐用年数は約20年となります。
つまり、新築で住宅を購入したとしても、約20年後には法律上では建物の価値がなくなってしまうと言うことになります。
これは、私たちのような住宅業者が決めたものではなく税法上のルールで決められているものです。

「築年数の経過した物件は安い」「中古車は安い」と言う先入観があるかもしれませんが、実はこのような耐用年数の仕組みがあるため、安くなるのです。

2. 土地にも耐用年数はあるの?

一戸建て住宅の場合、建物と土地の所有者は基本的に同一人物であることが多いですが、この土地に対しても耐用年数は適用されるのでしょうか?
結論から言うと、土地に対しては耐用年数の適用はされません。

土地は非減価償却資産となります。
つまり、その時々の相場などによって変動することはありますが、土地の使用頻度や使用年数などによって土地の価値が変動することはありません。

3. 耐用年数=完全に価値がゼロになるわけではない

先述したように、住宅には構造別に耐用年数が定められています。
耐用年数を経過した住宅の価値は税法上「ゼロ」とみなされます。

と言うことは、耐用年数を経過した物件を売却しようとしたら「0円」で手放さなければいけないか?という話なりますが、実際はそういうわけではありません。
あくまでも税法上定められているものですので、築20年以上経過した住宅に価値そのものが無くなると言うわけではありません。
実際に、築20年以上経過した中古住宅でも、エリアや建物の状態などにより売買価格に影響を及ぼすこともあります。

また、先述したように、土地は非減価償却資産ですので、その時の相場などにより変動することはありますが、使用年数による変動があるわけではないので、例え建物の価値がゼロになったとしても土地値は保つことができます。

SUUMOやat home、HOME’Sなどの大手不動産情報ポータルサイトなどを見ていると、売り土地のセグメントの中に「古屋付き土地」という形で売買されている土地があります。
これは、まさに建物の価値が「ゼロ」として売られている物件です。
土地を買ったら家がついてきましたパターンですね。
ただし、ここまでの状態で売られている家(土地)は、築年数が相当経過している物件なども多く、建物の耐久性に不安があり、耐震補強をするより取り壊して新築を建てた方が良い可能性もありますので注意が必要ですが、逆に言えば、リノベーションを好む方にとっては、「この古さが良い」という方もいらっしゃると思いますので、そのような方にとっては絶好の物件かもしれません。
ただし、耐震面に関しては専門家にしっかり相談した上でリノベーションを行ってください。

4. まとめ

今回は、「一戸建て住宅の価値」について簡単に説明してきました。
マイホーム売却を検討している方は、この耐用年数を考慮しておくといいかもしれません。
逆にこれからマイホームの購入を検討されている方で、中古住宅の購入を検討されている方は、この仕組みを知っておくことが大切です。

築20年以上経過している中古住宅を選ぶことで、比較的安価にマイホームを手に入れやすくなります。
その分、リフォーム/リノベーションに予算を割くことができますので、より自分たちの住みたい形に近づけることができます。

マイホームは多くの方にとって一生に一度のお買い物になりますので、家を売却することを考えていない方にとっては、あまり関係性のないことかもしれませんが、「住宅の価値」について知っておくことは、マイホームを所有している方、これからマイホームを検討する方にとって大切なことになりますので、この機会にぜひ頭の片隅にでも入れておいてください。

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